NRW-Justiz:  Grundbuchverfahren

Aufbau des Grundbuches

Das Grundbuch ist gegliedert in:

• Aufschrift: Benennung des Amtsgerichts, Grundbuchbezirks und die Blattnummer, gegebenenfalls darüber hinaus Kennzeichnung als Erbbaugrundbuch, Wohnungsgrundbuch oder Teileigentumsgrundbuch, als Hof nach der Höfeordnung o.ä.
• Bestandsverzeichnis: die in dem Grundbuchblatt erfassten Grundstücke sind in Übereinstimmung mit dem Kataster nach Gemarkung, Flur und Flurstück, Lage und Größe bezeichnet
• Erste Abteilung: Eigentumsverhältnisse
• Zweite Abteilung: Verfügungsbeschränkung des Eigentümers, Dienstbarkeiten wie Wohnungsrecht, Wegerecht, Leitungsrecht oder auch Reallast, Nießbrauchrecht
• Dritte Abteilung: Grundschulden, Hypotheken, Rentenschulden
• Die in der zweiten und dritten Abteilung eingetragenen Rechte stehen zueinander in Rangpositionen:
• Ein vorrangiges Recht hat gegenüber einem nachrangigen im Falle einer Zwangsversteigerung bessere Aussichten auf eine Befriedigung der Ansprüche.
• Der Rang bestimmt sich nach der Reihenfolge der Eintragungen oder - wenn die Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen sind - nach dem Tag der Eintragung.

Die Bank verlangt zur Absicherung eines Kredits, dass ich Auskunft über die bestehenden Belastungen meines Grundstücks gebe. Kann ich das ohne weiteres beim Grundbuchamt erfragen?

Erteilung von Ausdrucken(Bedeutung, Unterschied Ausdruck/ amtlicher Ausdruck, Berechtigung)

Den Nachweis über den genauen aktuellen Grundbuchstand führt ein Ausdruck aus dem Grundbuch. Auf Antrag werden sie demjenigen erteilt, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Tritt jemand als Bevollmächtigter auf, so sollte dies durch eine schriftliche Vollmachtserklärung des Berechtigten belegt werden.

Auf Ausdrucken wird der Tag angegeben, an dem sie gefertigt worden sind. Auf Antrag wird der Ausdruck beglaubigt. Die Beweiskraft eines solchen amtlichen Ausdrucks ist größer als die eines einfachen Ausdrucks. Er ist als „amtlicher Ausdruck" bezeichnet und mit Siegel und (nicht unterschriebenem) Beglaubigungsvermerk versehen; hierbei kann das Dienstsiegel auch maschinell eingedruckt sein.
Hinweis:
Zurzeit bieten vermehrt private Online-Anbieter über ihre Internetseiten den Online-Abruf von Grundbuchausdrucken gegen ein zusätzliches Bearbeitungsentgelt an. Dies ist oft deutlich höher als die amtliche Gebühr von 10,00 €. Es sind auch Fälle bekannt geworden, in denen Online-Anbieter nicht über die erforderliche amtliche Zulassung für den automatischen Abruf von Grundbuchausdrucken verfügen. In solchen Fällen wurde trotz des gezahlten Bearbeitungsentgelts kein Grundbuchausdruck ausgestellt.

Beispiel 2

Der hintere Teil meines Gartens wird von einem Nachbarn als Weg benutzt. Es ist unklar, ob hierfür ein Wegerecht besteht, weil sich die Grundstücksbezeichnungen verändert haben. Wie ist es möglich, dies festzustellen?

Eintragung von Veränderungen

Die Bezeichnung von Grundstücken verändert sich im Laufe der Jahre durch neue Einmessungen. Alte Bezeichnungen werden durch neue ersetzt. Unmittelbar nachvollzogen werden solche Änderungen in Übereinstimmung mit dem Kataster nur im Bestandsverzeichnis.

Die ursprüngliche Bezeichnung bleibt aber bei eingetragenen Rechten  der Abteilung II so lange erhalten, bis ein Berechtigter die Aktualisierung beantragt. Er legt dazu ein Zeugnis des Katasteramts vor, aus dem sich die gegenwärtige Bezeichnung des eingetragenen - alten - Grundstücks ergibt. Dieses Zeugnis ist gebührenpflichtig.

Das "Urkataster" des Katasteramts ermöglicht die genaue Identifizierung. Für den Fortbestand eingetragener Belastungen ist es ohne Bedeutung, wenn sich die Katasterbezeichnung der beteiligten Grundstücke ändert. Eine Bewilligung, auf die bei der Eintragung des Rechts Bezug genommen ist, wird zu den Grundakten genommen und kann ebenfalls eingesehen werden.
Die Einsichtnahme in Urkunden älteren Datums kann sich dann verzögern, wenn dazu die im auswärtigen Archiv abgelegten Vorbände einer Akte anzufordern sind.

Begründung, Änderung, Belastung und Aufhebung von Rechten an einem Grundstück

Eine rechtsgeschäftliche Rechtsänderung wird erst und nur mit Eintragung im Grundbuch wirksam, § 873 BGB.

So spiegelt das Grundbuch die tatsächliche Rechtslage wider.

Für Eintragungen gilt die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit, an die sich ein Schutz des guten Glaubens, § 892 BGB, anschließt. Beschreibende Inhalte wie Flächengröße, tatsächliche Nutzung und Lagebezeichnungen nehmen nicht am Öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil.

• Die Eintragung erfolgt auf Antrag eines von der Eintragung unmittelbar Betroffenen oder Begünstigten.
• Dem Antrag sind formgerechte Bewilligungen aller von dem Geschäft möglicherweise Betroffenen beizufügen.
• Eine formgerechte Erklärung ist in einer notariellen Urkunde enthalten, grundsätzlich genügt aber die notarielle Unterschriftsbeglaubigung.
• Das Amtsgericht - Grundbuchamt - kann diese beurkundenden Tätigkeiten nicht übernehmen.

Der Eigentümer wird sich an einen Notar seiner Wahl wenden müssen und eventuell dort weitere Auskünfte zu genauen Inhalten bekommen. Regelmäßig wird der beurkundende Notar dann auch die Antragstellung beim Grundbuchamt übernehmen.

Für ihn gilt die Vollmachtsvermutung des § 15 GBO.

Beispiel 3

Nach Ablösung meiner Schulden hat mir die Gläubigerbank eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung zu der im Grundbuch eingetragenen Hypothek und den Hypothekenbrief zugeschickt. Kann ich damit die Löschung im Grundbuch beantragen?

Neben der Löschungsbewilligung des betroffenen Gläubigers ist auch die Zustimmung des Eigentümers selbst zur Löschung eines in der dritten Abteilung eingetragenen Rechts in notariell beglaubigter Form abzugeben gem. § 27 GBO, § 1183 BGB. Sie müssen sich also zuerst an einen Notar wenden.

Beispiel 4

Ich will mein Haus an den derzeitigen Mieter verkaufen. Über den Kaufpreis sind wir uns einig. Was ist zu tun?

Die rechtsgeschäftliche Übertragung des Eigentums an einem Grundstück geschieht immer durch eine Auflassung: Die erforderliche Einigung des Veräußerers und Erwerbers muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle, einem Notar, erklärt werden, § 20 Abs. 2 BNotO.

Über diesen Vorgang wird eine notarielle Urkunde errichtet. Der Notar wird im Rahmen seines Auftrags für die weitere Abwicklung bis hin zur Information der Beteiligten über die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch sorgen.

Beispiel 5

Meine Tante hat ein lebenslanges Nießbrauchrecht an meinem Haus. Da sie jetzt verstorben ist, will ich das Recht in dem Grundbuch löschen lassen. Reicht mein Antrag und die Vorlage der Sterbeurkunde?

Die Löschung der in Abteilung II eingetragenen Rechte geschieht auf Antrag, wenn die formgerechte Löschungsbewilligung des betroffenen Berechtigten beigefügt ist. Ist der Berechtigte verstorben, bewilligen die Erben die Löschung.

Ist ein Recht nicht vererblich, so genügt zur Löschung im Grundbuch der Nachweis des Todes des Berechtigten, eine Sterbeurkunde (im Original).
Sind rückständige Leistungen aus einem Recht denkbar und über das dingliche Recht abgesichert, kann die Löschung erst nach Ablauf einer Jahresfrist seit Sterbefall erfolgen.

Eine Löschung kann ohne Einhaltung dieser Frist erfolgen, wenn bei dem Recht ein entsprechender Vermerk im Grundbuch eingetragen ist.
Eine Zustimmung des Eigentümers in beglaubigter Form ist nicht erforderlich.

Beispiel 6

Nach dem Tod meiner Eltern bin ich als Miterbe mit der Regelung des Nachlasses befasst. Meine Eltern waren Eigentümer eines Hauses und sind als solche noch im Grundbuch eingetragen. Um was muss ich mich hier kümmern?

Berichtigung des Grundbuches

Das Grundbuch kann durch Ereignisse unrichtig werden, die nicht rechtsgeschäftlicher Natur sind, wie hier durch einen Sterbefall.
Das Grundbuchamt hat einen Rechtsnachfolger des zu Unrecht noch eingetragenen Eigentümers auch von Amts wegen zur Grundbuchberichtigung anzuhalten - möglicherweise auch unter Androhung und Festsetzung von Zwangsgeldern, § 82 GBO.
Diese Verpflichtung betrifft nur die Daten der ersten Abteilung des Grundbuchs (Eigentümer oder Erbbauberechtigter).

Bei der Antragstellung ist folgendes zu beachten:

• Ein Antragsrecht hat der Erbe oder Miterbe des verstorbenen Eigentümers. Wenn Testamentsvollstreckung angeordnet ist, hat der Testamentsvollstrecker ebenfalls ein Antragsrecht
• Der Antrag kann schriftlich oder zu Protokoll der Geschäftsstelle bei dem zuständigen Grundbuchamt erklärt werden
• Der Antragsteller hat die Unterlagen, die die Rechtsnachfolge belegen, herbeizuschaffen. Dies kann sein:
• Erbschein, dessen Originalausfertigung vorzulegen ist,
• notarielles Testament mit Eröffnungsverhandlung des Amtsgerichts, jeweils in beglaubigter Abschrift.
• Falls Nachlassgericht und Grundbuchamt Abteilungen desselben Gerichts sind, genügt auch die Bezugnahme auf die Akten.

Die Grundbuchberichtigung ist gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren seit dem Sterbefall erfolgt.

Reine Namensänderungen werden auf Antrag unter Vorlage einer Heiratsurkunde (im Original) o.ä. Urkunde eingetragen.

Grundstückswerte werden von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt und sind online über BORISplus.NRW abrufbar.

Die Katasterämter in den Kommunen des Landes NRW sind für die Vermessung von Grundstücken zuständig.