NRW-Justiz:  Wohnraummietrecht und Energiepreissteigerung

1. Ab wann können Vermieter eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen verlangen? 

Höhere Betriebskostenvorauszahlungen kann der Vermieter nur auf der Grundlage der letzten (formell und inhaltlich korrekten) Betriebskostenabrechnung verlangen. Ergibt diese Abrechnung, dass die bisherige Höhe der Vorauszahlungen unangemessen war, kann sie auf das angemessene Maß angepasst werden. Bei der Beurteilung der Angemessenheit dürfen auch Kostensteigerungen im Bereich der Betriebskosten, wenn mit ihrem Eintritt konkret zu rechnen ist, einbezogen werden. Unter dem Gesichtspunkt steigender Energiekosten kann daher sogar eine Erhöhung der Vorauszahlungen über den Betrag hinaus, der sich aus dem Abrechnungsergebnis des Vorjahres errechnen lässt, angemessen sein. Unzulässig ist hingegen ein pauschaler Sicherheitszuschlag (beispielsweise in Höhe von 10 %) auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.

Je Abrechnung kann der Vermieter die Vorauszahlungen nur einmal erhöhen. Die Anpassung muss durch Erklärung in Textform, also beispielsweise per E-Mail, erfolgen. Eine Begründung ist nicht notwendig, muss aber nachträglich erfolgen, wenn der Mieter die Angemessenheit bestreitet. Wirksam wird die Anpassung mit dem Zugang der Erklärung, so dass die erhöhte Vorauszahlung schon mit der nächsten Miet- bzw. Betriebskostenvorauszahlung fällig wird.

2. Kann der Vermieter das Wohnraummietverhältnis fristlos kündigen, wenn erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen nicht geleistet werden oder eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung nicht erbracht wird?

 Der Vermieter kann das Wohnraummietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter zwei Monate nacheinander die Miete nicht zum vereinbarten Termin oder zwei Monate nacheinander einen Teil der Miete zum vereinbarten Termin nicht gezahlt hat und die Gesamtsumme dieses Rückstands höher ist als eine Monatsmiete. Daneben kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei (nicht notwendig aufeinander folgende) Termine erstreckt, mit der Miete in Rückstand ist und der Gesamtrückstand zwei Monatsmieten erreicht.

Zum kündigungsrelevanten Mietrückstand zählen neben der Grundmiete auch die (ggf. wirksam erhöhten, siehe Ziff. 1) Betriebskostenvorauszahlungen. Der Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung gehört dagegen nach überwiegender Ansicht nicht dazu; höchstrichterlich geklärt ist dies aber noch nicht.

In jedem Fall ist es für Mieter ratsam, bei finanziellen Schwierigkeiten frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, um die Möglichkeit von Zahlungserleichterungen wie beispielsweise Ratenzahlung zu besprechen. Daneben lohnt es sich, die Beantragung von Wohngeld oder anderen staatlichen Hilfen zu prüfen.

3. Besteht eine Heizpflicht des Mieters?

Ohne besondere vertragliche Vereinbarung mit dem Vermieter besteht für den Mieter keine Heizpflicht. Er muss aber dafür sorgen, dass durch das unterlassene Heizen keine Schäden in der Wohnung auftreten können, wie zum Beispiel eingefrorene Wasserleitungen oder Schimmel.

4 .Besteht eine Heizpflicht des Vermieters und wie ist diese ausgestaltet?

 Im Gegensatz zum Mieter besteht für den Vermieter grundsätzlich eine Heizpflicht. In Wohnräumen muss tagsüber eine Temperatur von mindestens 20 °C, in der Nacht von mindestens 16-18 °C erreichbar sein. Aus dem Mietvertrag ergibt sich jedoch keine Pflicht, alte und technisch überholte Anlagen zu ersetzen, es sei denn, sie sind mangelhaft und nicht mehr reparabel. (Alte Anlagen können aber unter das in § 72 Gebäudeenergiegesetz geregelte - öffentlich-rechtliche - Betriebsverbot fallen. Für den Mieter ergibt sich daraus aber nach überwiegender Ansicht kein Modernisierungsanspruch.) Allerdings ist der Vermieter nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verpflichtet, seine Heizanlage so einzustellen und zu betreiben, dass die Versorgung mit Wärme mit der geringstmöglichen Energie erfolgen kann.

5. Darf der Vermieter bei einem Zahlungsrückstand des Mieters die Energieversorgung einstellen? 

Eine sog. Versorgungssperre ist im laufenden Mietverhältnis grundsätzlich unzulässig. Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs gekündigt, ist für ihn nach überwiegender Ansicht auch nach Vertragsende die weitere Versorgung der Räume mit Heizung und Warmwasser etc. zumutbar, wenn der Mieter die geschuldete Nutzungsentschädigung (also die ehemalige Miete) zahlt. 

In Ausnahmefällen hat nicht der Vermieter, sondern der Mieter selbst einen eigenen Versorgungsvertrag mit dem Gaslieferanten geschlossen Eine Versorgungssperre droht in dieser Situation nicht von Seiten des Vermieters, sondern des Versorgungsunternehmens. Handelt es sich um den Grundversorger, sind die Voraussetzungen für eine Versorgungssperre in § 19 Gasgrundversorgungsverordnung festgelegt. Danach muss

• der Zahlungsrückstand mindestens 100 Euro betragen,
• das Versorgungsunternehmen den Ausgleich des Zahlungsrückstands erfolglos angemahnt haben,
• 4 Wochen vor dem eigentlichen Sperrtermin eine Sperrandrohung erfolgen (Mahnung und Androhung können dabei gleichzeitig erfolgen.),
• mindestens acht Werktage vor dem Sperrtermin die Sperrankündigung brieflich mitgeteilt worden sein,
• die Folgen der Unterbrechung im Verhältnis zum Zahlungsverzug stehen, was beispielsweise fraglich sein kann, wenn Kleinkinder oder pflegebedürftige Personen im Haushalt leben,
• der Kunde nicht in der Lage sein darzulegen, wie er seinen Zahlungspflichten in Zukunft nachkommen wird und
• eine Abwendungsvereinbarung (Ratenzahlungsvereinbarung hinsichtlich der Zahlungsrückstände und Vorauszahlungsabrede für weitere Versorgung) gescheitert sein. 

Außerhalb der Grundversorgung, also mit einem wettbewerblichen Versorgungsvertrag, gelten die im Vertrag vereinbarten Regelungen, insbesondere die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Versorgungsunternehmens. Die meisten Versorgungsunternehmen behalten sich dort das Recht vor, bei Zahlungsverzug eine Sperre vorzunehmen. Deren Voraussetzungen sind denen in der Grundversorgung oft ähnlich. 

In jedem Fall ist es ratsam, bei finanziellen Schwierigkeiten frühzeitig das Gespräch mit dem Versorgungsunternehmen zu suchen. Es ist meistens einfacher und kostengünstiger, eine Versorgungssperre zu verhindern als einen gesperrten Anschluss wieder freizuschalten.