NRW-Justiz:  Zwangsversteigerung

Allgemeines

Was wird versteigert?

Im Rahmen der Zwangsvollstreckung werden neben beweglichen Sachen auch unbewegliche Sachen zum Zwecke der Zwangsversteigerung öffentlich meistbietend versteigert. Die Zwangsversteigerung von beweglichen Sachen erfolgt in der Regel durch einen Gerichtsvollzieher .

Wo wird versteigert?

Die Zwangsversteigerung unbeweglicher Sachen, nämlich:

• Grundstücke, unbebaut, bebaut mit Ein- oder Mehrfamilienhäusern
• Gewerbegrundstücke
• Eigentumswohnungen
• Teileigentumsrechte, wie Garagen, Einstellplätze, Ladengeschäfte o.ä., Erbbaurechte u.a.,

findet statt in einer öffentlichen Sitzung des Amtsgerichts , in dessen Bezirk das zu versteigernde Objekt liegt.

Informationen über das Versteigerungsobjekt

Wo bekommt man erste Informationen über Zwangsversteigerungen?

Ab 01.01.2008 finden Sie im Internet unter ZVG-Portal neben einigen allgemeinen Hinweisen Informationen über Versteigerungsobjekte aus Nordrhein-Westfalen (und demnächst auch aus allen anderen Bundesländern), jeweils mit einer Kurzbeschreibung der Lage und der Art der Immobilie sowie der Angabe des Verkehrswertes und des Versteigerungstermins. Von einigen Gerichten können Sie bereits jetzt Auszüge aus den Verkehrswertgutachten einsehen und diese als PDF-Dateien herunterladen.
Daneben haben sich einige gewerbliche Verlage auf die Veröffentlichung der Termine spezialisiert. Letztlich können Sie die Termine der örtlichen Presse entnehmen.

Wie kommt man an genauere Informationen über das Objekt?

Bei dem jeweiligen Amtsgericht können Sie wichtige Unterlagen einsehen, z.B. das Verkehrswertgutachten.

Kann man das Objekt besichtigen?

Da bei einer Versteigerung Gewährleistungsansprüche jeglicher Art ausgeschlossen sind, kann es sehr wichtig sein, sich neben den bei Gericht zur Einsicht ausliegenden Unterlagen weitere Informationen zu beschaffen, z.B. durch den Gläubiger. Welcher Gläubiger das Verfahren betreibt, können Sie ebenfalls bei Gericht erfahren.

Worüber sollte man sich bei der Zwangsversteigerung im einzelnen informieren?

Die Versteigerungstermine sind öffentlich. Es ist ratsam, an mindestens einem Versteigerungstermin als Zuhörer teilnehmen, um den Ablauf der Versteigerung kennen zu lernen. Daneben ist es wichtig, die Finanzierungsmöglichkeiten abzuklären.

Belastungen des Objekts in der Zwangsversteigerung

1. Grundbuchrechte

Die Erteilung des Zuschlags hat Auswirkungen auf den Bestand der im Grundbuch eingetragenen Rechte. Als Rechte kommen in Betracht:

• Grundschulden
• Hypotheken
• Dienstbarkeiten
• Reallasten u.a.

Bleiben die im Grundbuch eingetragenen Rechte bestehen?

Abhängig von der grundbuchlichen Rangposition der Rechte ist es möglich, dass mit dem Zuschlag alle im Grundbuch eingetragenen Rechte erlöschen, dem Ersteher die Immobilie also (im Grundbuch) lastenfrei übertragen wird. Es kann aber auch vorkommen, dass Grundbuchrechte bestehen bleiben. Ob und welche Rechte im Grundbuch bestehen bleiben, stellt das Gericht im Versteigerungstermin fest. Wenn Rechte bestehen bleiben, gehen die Verpflichtungen hieraus mit der Erteilung des Zuschlags auf den Ersteher über.

Wesentliche Bedeutung hat insbesondere das Bestehenbleiben von Grundschulden oder Hypotheken.

Für den Ersteher hat es keinerlei Bedeutung, ob im Innenverhältnis zwischen Gläubiger und Schuldner die zugrunde liegende persönliche Forderung möglicherweise nur noch zu einem Teil besteht oder die persönlich zu zahlenden Zinsen niedriger waren. Es ist ausschließlich Sache des Gläubigers und des Schuldners, den von dem Ersteher zu zahlenden Betrag "unter sich aufzuteilen".

Der Ersteher hat außerhalb des gerichtlichen Versteigerungsverfahrens in jedem Falle den Gesamtbetrag von 50.000,00 Euro mit 18 % Zinsen ab dem Zuschlagsdatum zu bezahlen.

Wenn Sie wegen der regelmäßig hohen im Grundbuch eingetragenen Zinsen und auch wegen der eigenen Finanzierung eine bestehen gebliebene Grundschuld (oder Hypothek) löschen lassen wollen, sollten Sie sich unmittelbar nach Zuschlagserteilung an den im Grundbuch eingetragenen Gläubiger dieser Grundschuld wenden, um das Recht durch Zahlung des Gesamtbetrages (im Beispiel 50.000,00 Euro mit 18 % Zinsen ab Zuschlag) abzulösen und die Voraussetzungen und Bedingungen hierzu zu erfragen.

2. Rechte außerhalb des Grundbuchs

Neben den im Grundbuch eingetragenen Rechten können aufgrund besonderer gesetzlicher Bestimmungen im Einzelfall auch aus dem Grundbuch nicht ersichtliche Rechte bestehen bleiben. Als solche kommen insbesondere in Betracht:

• Notwegerenten
• Überbaurenten u.a.

3. Andere Belastungen

Aufgrund öffentlich-rechtlicher Bestimmungen kann im Einzelfall die Immobilie:

• dem Denkmalschutz unterliegen,
• im Falle der öffentlichen Förderung der Wohnungsbindung unterliegen,
• mit einer Baulast belegen sein.

Die Aufzählung der genannten möglichen Rechte und Belastungen ist nicht abschließend.

Was Sie zum Versteigerungstermin mitbringen müssen

Was muss man zum Versteigerungstermin mitbringen?

Mitzubringen sind:

• Ausweisdokument (Personalausweis, Reisepass),
• Wenn Sie (auch) für einen nicht Anwesenden bieten wollen, müssen Sie eine notariell beglaubigte Bietungsvollmacht vorlegen. Dies gilt auch für den Ehegatten.
• Firmenvertreter müssen ihre Vertretungsbefugnis durch einen beglaubigten Handelsregisterauszug neuesten Datums nachweisen.
• Sicherheit: Auf Antrag eines Verfahrensbeteiligten müssen Sie Sicherheit in Höhe von 10 % des Verkehrswertes hinterlegen, unabhängig von der Höhe Ihres Gebotes.

Die gesetzlichen Bestimmungen über die Sicherheitsleistung sind mit Wirkung ab 16.02.2007 geändert:

• Bargeld ist ab 16.02.2007 als Sicherheitsleistung nicht mehr zulässig
• Die Sicherheit kann ab 16.02.2007 nur noch geleistet werden durch:
• Bundesbankschecks und durch Verrechnungsschecks, die von einem in Deutschland zugelassenen Kreditinstitut ausgestellt sind. Der Scheck darf frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt sein. Beachten Sie unbedingt, dass der Verrechnungsscheck nicht auf Ihr eigenes Konto bezogen sein darf. Aussteller des Schecks muss ein Kreditinstitut sein. Achten Sie bitte auch auf die Vorlagefrist.
• eine unbefristete und unbedingte Bürgschaft eines Kreditinstitutes. Weitergehende Auskünfte über die Voraussetzungen an einen Scheck oder die Bürgschaft erhalten Sie über Ihre Hausbank, die Ihnen auch die Sicherheit verschafft. Sparbücher, Euro-Schecks, Wertpapiere oder sonstige Mittel sind als Sicherheit nicht zugelassen.
• vorherige Überweisung des Betrages. Für Zwangsversteigerungen in Nordrhein-Westfalen können Sie sich über die Bedingungen der Überweisung in dem "Merkblatt für Bietinteressenten" in der Formularsammlung (Zwangsvollstreckung) informieren.

Die Sicherheit wird Ihnen zurück gegeben, wenn Sie den Zuschlag nicht erhalten.

Die per vorheriger Überweisung geleistete Sicherheit kann ebenfalls nicht mehr bar ausgezahlt werden, sondern wird von der Gerichtskasse unverzüglich zurücküberwiesen.

Erhalten Sie den Zuschlag, wird die Sicherheit einbehalten und regelmäßig auf Ihr Meistgebot verrechnet.

Der Ablauf des Versteigerungstermins

Wie ist der Ablauf des Versteigerungstermins?

Die Verhandlung wird geleitet von einem Rechtspfleger. Nach dem Aufruf der Sache wird zunächst festgestellt, welche Verfahrensbeteiligte erschienen sind. Verfahrensbeteiligte sind die Gläubiger und Schuldner sowie die im Grundbuch eingetragenen Miteigentümer, Gläubiger von Grundpfandrechten und die Berechtigten von Dienstbarkeiten, Reallasten usw.. Nach entsprechender Anmeldung können auch Mieter an dem Verfahren beteiligt sein.

Es erfolgen die Bekanntgaben:

• der Grundstücksnachweisungen
• der das Verfahren betreibenden Gläubiger
• der Anmeldungen der Rechte und Ansprüche der Verfahrensbeteiligten zu dem Versteigerungstermin
• der Anmeldungen von Mietern
• des Verkehrswertes.

Die Beteiligten werden befragt, ob Anträge zu den Versteigerungsbedingungen gestellt werden. Der Rechtspfleger stellt sodann die Versteigerungsbedingungen fest und gibt das Geringsten Gebots bekannt. Das geringste Gebot setzt sich zusammen aus:

• den evtl. bestehen bleibenden, im Grundbuch eingetragenen Rechten (vgl. obiges Beispiel: Grundschuld von 50.000,00 Euro mit 18 % Zinsen),
• dem geringsten Bargebot.

Nach der Aufforderung zur Abgabe von Geboten folgt die eigentliche Versteigerung mit der Mindestbietzeit von einer halben Stunde , in der Sie Gebote abgeben können. Nach Ablauf der Bietzeit wird das vorliegende höchste Gebot dreimal aufgerufen und nach dem dritten Aufruf die Versteigerung geschlossen. Nach dem Schluss der Versteigerung wird mit den erschienenen Verfahrensbeteiligten über die Erteilung des Zuschlags verhandelt. Evtl. wird hiernach unmittelbar die Entscheidung über den Zuschlag durch Beschluss des Gerichts verkündet; das Gericht hat jedoch auch die Möglichkeit, zur Entscheidung über den Zuschlag einen gesonderten Termin anzuberaumen.

Der Zuschlag

• Bedeutung und Wirkung

Wichtig (!): Mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses durch das Gericht wird der Meistbietende neuer Eigentümer (§ 90 ZVG). Nutzung, Lasten und Gefahren gehen mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses auf den Meistbietenden als neuen Eigentümer über (§ 56 ZVG).

Wann wird der Zuschlag nicht erteilt?

• Gründe zur Versagung des Zuschlags

Das Gericht darf den Zuschlag nicht erteilen, wenn in einem Verfahren, in dem die so genannten "5/10 und 7/10-Grenzen" zu beachten sind, das Meistgebot (einschließlich des Wertes der bestehen bleibenden Rechte) nicht mindestens 5/10 des Verkehrswertes erreicht. Erreicht das Meistgebot 5/10, aber nicht 7/10, muss das Gericht auf Antrag eines hierzu Berechtigten ebenfalls den Zuschlag versagen .

Mit dem Gebot in der Versteigerung bieten Sie nur den Betrag, der durch Zahlung zu leisten ist. Die bestehen bleibenden Grundbuchrechte und evtl. außerhalb des geringsten Gebots bestehende Rechte sowie die etwaigen übrigen Belastungen (s.o.) sind im gebotenen Betrag nicht enthalten und bleiben daneben bestehen .

Wird der Zuschlag versagt, weil entweder die 5/10- Grenze mit dem Meistgebot nicht erreicht wurde, oder weil zwar 5/10, aber nicht 7/10 erreicht wurden und ein entsprechender Antrag auf Zuschlagsversagung gestellt wurde, wird von Amts wegen ein neuer Zwangsversteigerungstermin anberaumt, in dem die o.a. Grenzen nicht mehr zu beachten sind. Sind die 5/10 bzw.7/10-Grenzen nicht mehr zu beachten, ist eine Zuschlagserteilung durch das Gericht auch unter 5/10 des Verkehrswertes möglich; wenn dies möglich ist, können Sie einen entsprechenden Hinweis aus der Bekanntgabe des Termins ersehen.

Daneben hat der Gläubiger durch verfahrensgestaltende Erklärungen immer die Möglichkeit, auf das Verfahren und die Erteilung des Zuschlags Einfluss zu nehmen (z.B. durch Verfahrenseinstellungen, Rücknahme des Versteigerungsantrags pp.).

Wichtig (!): Dies bedeutet, dass auch bei einem Meistgebot über 70 % der Zuschlag nicht erteilt werden muss; es ist vielmehr Sache der Verfahrensbeteiligten, den Zuschlag durch das Gericht erteilen zu lassen.

Zahlung des Meistgebots

Wie und wann wird man Eigentümer, wenn man eine Immobilie ersteigert hat?

Mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses sind Sie neuer Eigentümer.

Wann muss man in der Zwangsversteigerung den Gesamtbetrag bezahlen?

Auf Ihr bares Meistgebot wird die von Ihnen evtl. geleistete Sicherheit verrechnet. Den Restbetrag müssen Sie an das Gericht zum "Verteilungstermin", der einige Wochen nach dem Versteigerungstermin stattfindet, zahlen. Zu beachten ist, dass das Meistgebot vom Zuschlag an bis zum Verteilungstermin mit 4 % zu verzinsen ist. Die Verzinsung endet mit Einzahlung und Hinterlegung des Betrages bei dem Amtsgericht -Hinterlegungsstelle- bei gleichzeitigem Verzicht auf die Rücknahme. 

Gebühren, Steuern pp.

Welche Kosten außer dem "Kaufpreis" fallen in der Zwangsversteigerung an?

Neben dem Meistgebot mit Zinsen (s. o.) muss der Ersteher die Gerichtskosten für die Erteilung des Zuschlags bezahlen. Daneben fällt die Grunderwerbsteuer (z. Z. 6,5 % des Meistgebots einschließlich der bestehen bleibenden Rechte) an sowie später die Gerichtskosten für die Eintragung im Grundbuch als neuer Eigentümer.

Sofern Sie zur Sicherung der Finanzierung eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen, müssen Sie noch die Notarkosten für die Beurkundung der Grundschuldbestellungsurkunde sowie die Kosten dieser Eintragung im Grundbuch berücksichtigen. Es entfallen also im Gegensatz zu einem rechtsgeschäftlichen Erwerb die Notarkosten für die Beurkundung und Durchführung eines Kaufvertrages sowie die Gerichtskosten für die Eintragung und spätere Löschung einer Auflassungsvormerkung.

Beachten Sie bitte, dass hier nur allgemeine Hinweise über den grundsätzlichen Verfahrensablauf gegeben werden können. Es ist nicht möglich, auf diesem Wege alle denkbaren Besonderheiten, die den Einzelfall betreffen können, darzustellen. Alle für den Interessenten wichtigen Angaben und die Versteigerungsbedingungen werden im Versteigerungstermin bekannt gegeben und eingehend erörtert.

Teilungsversteigerung

Den Begriff „Teilungsversteigerung“ gibt es im Gesetz gar nicht. Offiziell heißt es „Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft“. Trotzdem ist der Begriff Teilungsversteigerung allgemein gebräuchlich und wird auch hier im Weiteren verwendet.

Ziel der Teilungsversteigerung

Eine Teilungsversteigerung ist ein Sonderfall der Zwangsversteigerung. Ein unteilbares Gut, nämlich das Grundstück, wird per Teilungsversteigerung in ein sehr viel besser teilbares Gut, nämlich Geld, umgewandelt.

Antragsteller

Antragsteller ist in diesem Falle nicht ein Gläubiger, sondern einer der Miteigentümer selbst. Das Recht eines jeden Miteigentümers die Teilungsversteigerung zu beantragen, leitet sich aus dem jeweiligen Gemeinschaftsrecht her (z. B. §§ 749, 753, 2042 BGB). Danach hat grundsätzlich jeder Miteigentümer das Recht, jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Dabei ist es gleichgültig, wie groß der Eigentumsanteil des Antragstellers ist und ob er sich vorher um eine einvernehmliche Einigung/Veräußerung des Grundstücks bemüht hat.

Anwendungsfälle

Teilungsversteigerungen kommen häufig im Rahmen von Ehescheidungen/Trennungen vor, wobei üblicherweise das Grundstück beiden bisherigen Partnern in Bruchteilsgemeinschaft (also z. B. zu je 1/2 Anteil) gehört. Der zweite wesentliche Fall sind Erbengemeinschaften, d.h. mehrere Miterben sind Eigentümer eines Grundstücks, das zum Nachlass gehört. Der dritte Bereich sind sonstige Gemeinschaften (z. B. BGB-Gesellschaften), bei denen teilweise zusätzliche Voraussetzungen für die Antragstellung gegeben sein müssen.

Anzuwendende Vorschriften

Für die Teilungsversteigerung gelten weitgehend die Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) bezüglich der „normalen“ Vollstreckungsversteigerung, wobei der Antragsteller hier in die Stellung des Gläubigers rückt, der Antragsgegner entsprechend als Schuldner behandelt wird. Da die allgemeinen Vorschriften aber nicht für alle Besonderheiten der Teilungsversteigerung anwendbar sind, sind in den §§ 180 bis 184 ZVG spezielle Vorschriften enthalten, die vorrangig zu beachten sind. Insoweit wird im Folgenden nur auf einige dieser Besonderheiten eingegangen, im Übrigen aber auf die allgemeinen Hinweise zur Zwangsversteigerung verwiesen.

Versteigerungsgegenstand

Bei der Teilungsversteigerung wird nicht nur der Eigentumsanteil des Antragstellers versteigert, sondern das gesamte Grundstück.

Bestehenbleibende Rechte

Grundsätzlich bleiben bei einer Teilungsversteigerung alle im Grundbuch eingetragenen Belastungen in voller Höhe bestehen und sind von dem Erwerber zu den im Grundbuch eingetragenen Bedingungen zu übernehmen. Ausnahmen können sich hier allenfalls bei einer Bruchteilsgemeinschaft ergeben. Wichtig ist insoweit, dass bei Grundschulden und Hypotheken der im Grundbuch eingetragene Betrag entscheidend ist, unabhängig von dem Valutenstand der zugrundeliegenden Darlehensforderung!

Versteigerungserlös

Wie der nach Abzug aller Kosten und Belastungen verbleibende Resterlös unter den Miteigentümern zu verteilen ist, entscheiden nur die Miteigentümer. Das hat zur Folge, dass auch ein Miteigentümer, der das Objekt im Rahmen der Teilungsversteigerung selbst ersteigert, das gesamte Meistgebot zum Verteilungstermin zahlen muss und nicht nur anteilig. Daraus folgt weiter, dass es im Verteilungstermin nicht Aufgabe des Zwangsversteigerungsgerichts ist, eine Entscheidung darüber zu treffen, wie der Erlösüberschuss unter den früheren Eigentümern bzw. gegebenenfalls deren Pfandgläubigern zu verteilen ist. Eine Auszahlung kann daher nur insoweit erfolgen, wie die Miteigentümer und evtl. Pfandgläubiger eine übereinstimmende Erklärung über die Auszahlung des Erlösüberschusses abgeben, anderenfalls wird der Betrag für alle Miteigentümer hinterlegt.